Een goed hypotheekadvies
Ons adviestraject en de keuzes die u moet maken

Inventarisatie
Een goed adviestraject start met inventariseren. Onze adviseur wint bij u informatie in over uw kennis en ervaring op het gebied van hypothecair krediet. Daarnaast inventariseert hij uw financiële positie en uw doelstelling en risicobereidheid; allemaal voor zover relevant voor het opstellen van een passend hypotheekadvies. Zo zorgen wij ervoor dat dit advies aansluit bij uw persoonlijke situatie. Dat kan alleen als we voldoende informatie over u hebben.

In deze fase komen alle relevante gegevens, kenmerken, wensen en behoeften die nodig zijn om een passend hypotheekadvies te geven, aan bod. Tijdens deze fase inventariseren we welke bestaande voorzieningen u heeft en voor welke uitkeringen u nu en in de toekomst in aanmerking komt. Hierbij spelen ook wettelijke voorzieningen een rol. Het is dus erg belangrijk dat we tijdens het adviesgesprek over alle relevante gegevens van uw huidige financiële situatie beschikken. Verder adviseren we u tijdens deze fase in algemene zin over de voor u mogelijk relevante hypotheekconstructies.

Start inventarisatie
Als modern kantoor maken we voor ons advies en onze berekeningen gebruik van software van het Nationaal Woonpakket, de standaard als het gaat om hypotheeksoftware. Dit wordt wordt algemeen gezien als een waarborg voor een objectieve berekening. Adviseurs die met dit Kwaliteitslabel werken willen zich onderscheiden in objectiviteit, kwaliteit en betrouwbaarheid.

Analyse
In de fase van analyse vertaalt de adviseur de relevante informatie naar de mogelijkheden voor een hypotheek. We werken de mogelijkheden die aansluiten bij u cijfermatig uit door klantspecifieke berekeningen te maken, gebaseerd op uw individuele gegevens. In dit geval dus geen berekeningen met cijfers gebaseerd op algemene trends of gemiddelden van een bepaalde doelgroep. Hierbij betrekken we ook uw toekomstige financiële positie.

Het adviesproces is een dynamisch proces waarbij inventariseren en analyseren nauw verbonden zijn en elkaar gedurende het proces kunnen afwisselen. Doordat de adviseur u informeert over de consequenties van de verschillende keuzes, kunt u uw wensen bijstellen. Wanneer de adviseur bijvoorbeeld van u hoort dat u uw hypotheek volledig wilt aflossen, maar er onvoldoende budget voor over heeft, analyseert de adviseur dat dit waarschijnlijk niet mogelijk zal zijn. Het is belangrijk dat wij u informeren over spanningen in uw doelstellingen. De adviseur zal u vervolgens vragen welke doelstelling prioriteit heeft: volledige aflossing of het budget.

Oplossing
In de fase van de oplossing geeft de adviseur op basis van alle verzamelde informatie aan welke hypotheekconstructie goed aansluit op de uitkomsten van de analyses en past bij uw situatie en uw wensen. De adviseur houdt hierbij ook rekening met alle relevante fiscale aspecten voor zover die gelden of redelijkerwijs in uw situatie zijn te voorzien. De adviseur formuleert het advies zo dat u begrijpt hoe het advies aansluit op uw doelstellingen, financiële positie, risicobereidheid en kennis en ervaring. Vervolgens licht de adviseur het advies toe. Uiteraard ontvangt u het advies van ons op papier.

Passend advies
Vaak is het zo dat er meerdere oplossingen mogelijk zijn. Het is onze verantwoordelijkheid om bij afweging van die oplossingen hier invulling aan te geven vanuit uw belang. De persoonlijke voorkeur van de adviseur speelt hierbij geen rol. Daarbij is van belang dat de gekozen oplossing past bij u. We geven dus een passend advies dat aansluit op uw behoeftes. Vervolgens besluit u om het advies wel of niet op te volgen.

Als u het advies niet (geheel) overneemt zal de adviseur op basis van aanvullende informatie van u opnieuw analyseren en adviseren. Belangrijk is dat wij als adviseur erachter staan. Het blijft tenslotte het advies van ons als adviseur aan u als consument. We brengen dus alleen aanbevelingen uit waar we zelf als vakmannen achter staan.

Het kan voorkomen dat u een wens heeft die, na toetsing door ons, financieel niet haalbaar blijkt. Als de adviseur die keuze niet verstandig acht dan zal hij u wijzen op de consequenties die dat met zich mee brengt. Wanneer u toch wilt afwijken van het advies, dan kan dat uiteraard. In bijzondere gevallen kan de uiterste consequentie zijn dat we u niet verder van dienst kunnen zijn, indien we niet achter uw keuze staan.

Ons adviestraject is reproduceerbaar
We bewaren in ons dossier alle relevante informatie over u. Inclusief de gegevens over de aanbevolen en/of verkochte producten. Niet alleen omdat het een wettelijke verplichting is; we moeten kunnen aantonen dat we op correcte wijze tot ons advies zijn gekomen. Maar vooral ook voor de nazorg die we u verlenen.

Als ons advies door u wordt opgevolgd, dan geven wij gedurende de looptijd van de hypotheek, indien noodzakelijk of wenselijk, nazorg. Zo kunnen wij ervoor zorgen dat u ook bij wijzigingen van bijvoorbeeld uw doelstellingen, risicobereidheid of financiële positie en/of bij tegenvallende opbouw van het vermogen, een redelijke kans blijft houden op het behalen van uw doelstellingen. Deze vorm van nazorg is van groot belang.

Verantwoorde woonlasten en onze verantwoordelijkheid
Als wij u adviseren een hypothecair krediet af te sluiten, dan gaat u voor langere tijd een financiële verplichting aan. We controleren altijd of de lening die wij adviseren voor u passend is en dus onder meer leidt tot verantwoorde woonlasten. De geadviseerde hypotheek moet voor betaalbaar zijn en blijven.

Natuurlijk kan de adviseur niet garanderen dat de hypotheeklasten altijd betaalbaar zullen blijven. Er kan zich immers altijd een situatie voordoen die bij het geven van het advies niet voorzienbaar was. Maar de adviseur zal wel rekening houden met ontwikkelingen die bij het goed onderzoeken van uw situatie wel waren te voorzien.

Er zijn veranderingen in iemands leven die invloed kunnen hebben op de betaalbaarheid van uw hypotheeklasten. Bijvoorbeeld gezinsuitbreiding, de wens om zelfstandig ondernemer te worden of een sabbatical te nemen. Zeker als deze in de naaste toekomst plaatsvinden, dan zijn ze veelal bekend en kunnen uiteraard van invloed zijn op de betaalbaarheid van uw hypotheeklasten. Ook van belang is de stabiliteit van uw inkomen.

De betaalbaarheid van de hypotheek wordt als eerste getoetst aan de normbedragen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF).

› Bereken hier uw maximale hypotheek.

Aan de keuze voor vermogensopbouw kunnen risico’s zitten. Ten eerste zijn er risico’s verbonden aan het niet volledig aflossen van de hypotheek. Ten tweede zijn er risico’s verbonden aan de manier waarop het vermogen wordt opgebouwd.

Aflossen
Een hypothecair krediet is eigenlijk gewoon een lening aan u die uiteindelijk moet worden afgelost. Aflossen kan gedurende de looptijd of na afloop van de hypotheek. We besteden dus ook altijd aandacht aan het onderwerp ‘aflossing’. Van u willen we weten hoe u aankijkt tegen aflossen, wanneer u wilt aflossen, welke risico’s u wilt accepteren en welke niet. We vragen u hoe u uw inkomens- en vermogenspositie inschat gedurende de looptijd van uw hypotheek en wat eventuele woonwensen zijn voor de toekomst. Als de gewenste aflossingsvorm gevolgen heeft voor uw maandlasten, dan onderzoeken we of u deze (extra) maandlasten wil en kan dragen. Als u door vermogen op te bouwen te zijner tijd de hypotheek geheel of gedeeltelijk wil aflossen, dan adviseren we een vermogensopbouwproduct dat voor u passend is. Klik verder voor meer informatie naar Helemaal aflossen, gedeeltelijk aflossen of helemaal niet aflossen.

De mogelijke risico’s van vermogensopbouw
Elke manier van vermogensopbouw heeft zijn eigen rendementsverwachting. Over het algemeen geldt dat hogere verwachte rendementen als keerzijde ook hogere risico’s met zich meebrengen. Het risico kan zijn dat het eindkapitaal lager is dan was beoogd, waardoor de noodzakelijke aflossing niet kan plaatsvinden en u op het eind van de hypotheektermijn alsnog in financiële problemen komt. Samen met u gaan we na of u bepaalde risico’s wilt dragen, maar ook of u deze risico’s kunt dragen.

De verschillende hypotheekvormen hebben vooral te maken met de verschillende wijze van vermogensopbouw. Klik hier voor meer informatie over hypotheekvormen.

Helemaal aflossen, gedeeltelijk aflossen of helemaal niet aflossen
Bij het adviseren over een passend vermogensopbouwproduct onderzoekt de adviseur onder meer of u het risico kan en wil lopen dat het door u beoogde vermogen slechts gedeeltelijk, of helemaal niet, wordt opgebouwd. Ook gaan we na of het voor u belangrijk is om de mogelijkheid te hebben om tussentijds (tijdelijk) te stoppen met vermogensopbouw. Verder inventariseert de adviseur of het voor u belangrijk is om de mogelijkheid te hebben om tussentijds wijzigingen aan te brengen in de wijze van vermogensopbouw. Als laatste onderzoekt hij of u wel of niet de vrijheid wil behouden om het inmiddels opgebouwde kapitaal voor andere doeleinden te gebruiken.

Bij onze inventarisatie onderzoeken we niet alleen uw actuele financiële situatie op het moment van het advies, maar ook de voorzienbare veranderingen gedurende de looptijd van het hypothecair krediet.

Op hoofdlijnen zijn er drie mogelijkheden: de hypotheek gedurende de looptijd helemaal aflossen, gedeeltelijk aflossen of helemaal niet aflossen. U kunt de hypotheek elke maand een stukje aflossen, of u kunt vermogen opbouwen om daarmee aan het einde van de looptijd van de hypotheek te kunnen aflossen.

Risico’s van een geen of gedeeltelijke opbouw van vermogen
Aan het einde van de looptijd blijft er een restschuld over. Het is belangrijk om te kijken of dit tegen die tijd geen problemen oplevert. Wanneer u een volledig aflossingsvrije hypotheek neemt, heeft u uiteraard de laagste maandlasten. Dit zou voor u het belangrijkste kunnen zijn.

De verplichting om af te lossen blijft wel bestaan. We maken voor u inzichtelijk wat er gebeurt als de rente na het bereiken van de 30-jaars termijn niet meer fiscaal aftrekbaar is. Ook laten we zien wat de gevolgen zijn u bijvoorbeeld eerder wilt stoppen met werken, waardoor uw inkomen lager zal worden. Als er niets op de huidige hypotheek is afgelost, of er niets is opgebouwd voor de aflossing, dan heeft dat consequenties voor de betaalbaarheid van de hypotheek. Het is de vraag of u die hogere lasten dan kunt betalen.

Samen met u zoeken we een balans tussen voldoende aflossen en het betaalbaar houden van de maandlasten. Hierbij houden we rekening met eventueel toekomstige uitgaven. Bijvoorbeeld als de kinderen naar de middelbare school gaan.

Eventueel bent u al met pensioen, waardoor u waarschijnlijk een lager inkomen zult hebben. Dan kijkt de adviseur ook naar uw pensioenoverzichten en vraagt of er nog andere financiële mee- of tegenvallers te voorzien zijn in de komende jaren. De adviseur beoordeelt vervolgens of u de financiële consequenties van de gedeeltelijke aflossing ook kunt dragen.

Risico’s die zijn verbonden aan de vorm van opbouw Er zijn drie mogelijkheden om vermogen op te bouwen om uw hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen: sparen, beleggen of een combinatie van die twee. De mate van risicobereidheid van u is mede bepalend voor het advies over het nemen van risico. Van belang daarbij is:

• in welke mate wilt u het risico lopen dat het opbouwgedeelte dat u beoogt niet wordt opgebouwd;
• welk deel bent u maximaal bereid te verliezen van het al opgebouwde gedeelte.

Beleggen geeft de kans op een snellere of hogere vermogensopbouw, maar ook de kans op verlies van vermogen. Beleggen heeft de laatste tijd een slechte naam. Onze ervaring leert dat na een duidelijke toelichting op de voor- en nadelen van beleggen, er mensen zijn die toch prima met de risico’s uit de voeten kunnen.

Naast de vraag of u het risico wil nemen, gaan wij overigens ook na of u zo’n risico financieel kan dragen. Naast het bespreken van de risico’s rondom beleggen bespreken we uw beleggingshorizon en het verwachte rendement. Hiervoor gebruiken we een zogenaamd risicoprofiel, maar we bespreken met u of de uitkomst daadwerkelijk bij u aansluit. Het is belangrijk dat u volledig en begrijpelijk geïnformeerd wordt over de risico’s die gelopen worden.

Om een advies te kunnen geven over de rentevastperiode gaan we na in welke mate u de risico’s van een rentestijging wil en kan lopen. Door de rente voor langere tijd vast te zetten, dekt u zicht in tegen een rentestijging. Door te kiezen voor een korte vaste rente, kunt u profiteren van een rentedaling. Het rentetarief voor een langere vaste rente is hoger dan voor een korte periode. U betaalt dus meer, voor meer zekerheid.

Het is mogelijk dat u het risico op rentestijging wenst te lopen, maar dat u dit financieel niet kunt dragen, omdat u over onvoldoende financiële middelen beschikt om bij een rentestijging uw woonlasten te kunnen blijven betalen. Bij ons advies over de rentevastperiode houden we rekening met uw huidige en toekomstige financiële positie. We bespreken de doelstellingen ten aanzien van de hoogte van de maandlasten met u, in welke mate u zekerheid wenst over de hoogte van uw toekomstige maandlasten. Wilt u het risico van een rentestijging lopen?

Er kan sprake zijn van tegenstrijdigheden in wensen: lage maandlasten, maar tegelijkertijd eigenlijk geen risico lopen op fluctuaties van de maandlasten. Wanneer bijvoorbeeld wordt gekozen voor een variabele of korte rentevastperiode, zijn de maandlasten weliswaar lager omdat korte rentes doorgaans een lager percentage kennen, maar dit brengt ook het risico met zich dat deze rente na een korte periode (na het opnieuw afsluiten/ vaststellen van de rente) zal stijgen. Hierdoor is er minder zekerheid over de hoogte van de toekomstige maandlasten. In dit geval gaan we bij u na wat bij u zwaarder weegt: de keuze voor lage maandlasten op korte termijn of de zekerheid over de hoogte van de maandlasten op langere termijn.

Indien u kiest voor een variabele of rentevaste periode, dan laten we u een aantal scenario’s zien, in het geval dat de rente stijgt. Zo bent u zich bewust dat u het risico op rentestijging loopt. Daarnaast maken we duidelijk hoe hoog de lasten zijn bij langere rentevastperiodes.

Vanzelfsprekend kan niemand u een rentestijging of daling garanderen. Wanneer u niet maximaal leent en gokt op een rentedaling is het verstandig een korte rentevaste periode te kiezen. Ook kan het zijn dat u binnen afzienbare tijd een groot deel van uw hypotheek kunt aflossen. Krijgt u in de nabije toekomt geld, bijvoorbeeld door een erfenis, dan is het waarschijnlijk beter de rente niet voor langere tijd vast te zetten.

› Ga naar Hoe komt de hypotheekrente tot stand?
› Ga naar Actuele hypotheekrente

Er kunnen verschillende redenen zijn om een bestaande hypotheek vervroegd af te lossen en gelijktijdig een nieuwe hypotheek af te sluiten. Bijvoorbeeld lagere maandlasten of een verhoging van uw huidige hypotheek, en de huidige aanbieder biedt op dit moment geen concurrerende rentetarieven.

We vergelijken voor u de situatie waarin de eerste hypotheek toch in stand blijft met de situatie waarin deze wordt overgesloten. Hierbij zetten we alle oversluitkosten voor u op een rijtje. Het gaat hier om de kosten van een eventuele boete in verband met de vervroegde aflossing, taxatiekosten, notariskosten en uiteraard de kosten van ons advies.

De kosten van oversluiten kunnen in de nieuwe hypotheek worden meegenomen, of het kan uit eigen middelen worden betaald.

Om te bepalen of oversluiten financieel voordelig is, moeten de oversluitkosten binnen de nieuwe rentevastperiode worden terugverdiend. Als de kosten niet worden terugverdiend is er feitelijk geen sprake van lagere maandlasten, omdat de kosten hoger zijn dan de ‘opbrengsten’. Dit doen we door eerst een vergelijking te maken tussen de bruto maandlasten van de huidige en de nieuwe hypotheek. Ook houdt de adviseur rekening met de hoogte van vermogensopbouw. Vervolgens berekenen we de terugverdientijd van de oversluitkosten. We delen de totale kosten van het oversluiten door het maandelijkse rentevoordeel. De uitkomst is het aantal maanden waarbinnen de oversluitkosten worden terugverdiend. Als de oversluitkosten ruim binnen de nieuwe rentevastperiode worden terugverdiend is er sprake van een financieel voordeel.

Het is niet vanzelfsprekend om bij het veranderen van aanbieder van de hypotheek ook de vermogensopbouw te veranderen. We gaan daarom na of de bestaande vermogensopbouw nog bij u past. We gaan ook na welke risicoverzekeringen bij de hypotheek zijn afgesloten en berekenen of deze nog aansluiten bij de nieuwe hypotheek.

Als er een opbouwverzekering aan de bestaande hypotheek is gekoppeld, dan beoordelen we of het verstandig is om deze over te sluiten, premievrij te maken of af te kopen. Dit hangt bijvoorbeeld af van uw (gewijzigde) situatie, actuele tarieven van andere aanbieders en het fiscale regime.

Ook bij calamiteiten zoals overlijden, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, moet u de lasten van het hypothecair krediet kunnen blijven dragen.

Eerst inventariseren we welke bestaande voorzieningen er al zijn. Het gaat hier om sociale voorzieningen vanuit de overheid, werkgeversvoorzieningen en voorzieningen die u zelf heeft getroffen (zoals verzekeringen). We verdiepen ons in de kenmerken van die voorzieningen: voor welke termijn lopen ze en welke bedragen komen beschikbaar op welk moment?

Vervolgens berekenen we de terugval in uw inkomen. De betaalbaarheid van de lasten toetsen we aan de GHF-norm (Gedragscode Hypothecaire Financieringen). Als uit de berekeningen blijkt dat u de inkomensrisico’s (inkomensterugval) niet kunt dragen, dan adviseren we u om een risicoverzekering af te sluiten. Het verzekerde bedrag van de risicoverzekering sluit aan op deze inkomensterugval en uiteraard ook op uw wens om een risicoverzekering af te sluiten (uw risicobereidheid). Er wordt niet te weinig, maar ook niet teveel verzekerd.

Koopsom of premie
Bij een koopsom betaalt u in één keer een veel hoger bedrag. Dit bedrag kan worden meegefinancierd met de hypotheek. Veelal is een koopsom niet voordeliger. Als de koopsom wordt meegefinancierd, dient uiteraard ook de aflossing van de financiering binnen de looptijd van de verzekering in deze berekening meegenomen te worden.

Meestal zal worden gekozen voor een verzekering waarbij maandelijks premie moet worden betaald. Als u in de toekomst uw verzekering zou willen beëindigen, is het niet zeker of u nog een deel van uw koopsom terugkrijgt. Tevens speelt flexibiliteit een rol; als u zich niet voor meerdere jaren wilt vastleggen, is premiebetaling geschikter.

De fiscale behandeling van een hypotheek is van invloed op de betaalbaarheid van de maandlasten voor de consument. De hypotheekrenteaftrek leidt namelijk tot een verlaging van de maandlasten. Daarom houden we bij ons advies rekening met de fiscale aspecten.

Een overzicht van bruto en netto maandlasten geeft een goed beeld van de financiële last van de hypotheek zodat u weet waar u nu en in de toekomst rekening mee moeten houden.

We verdiepen ons in uw bestaande hypotheeksituatie. Wat is de looptijd van de bestaande hypotheek, de hoogte, de vorm, vindt er opbouw plaats en zo ja, in welke vorm en is er sprake van een eigenwoningreserve?

Eigenwoningreserve
Op het adviesmoment wordt een inschatting gemaakt van de verkoopprijs van de bestaande woning. Aan de hand van deze inschatting wordt de eigenwoningreserve bepaald. Als na verkoop van de woning de verkoopprijs afwijkt, dan heeft dit consequenties voor de aftrekbaarheid van rente. In het kader van nazorg informeren we u over de fiscale consequenties van de gewijzigde eigenwoningreserve.

Het is ook van belang dat we voorzienbare wijzigingen in de financiële positie meenemen. Wanneer u bijvoorbeeld aangeeft dat u over drie jaar misschien 20% minder wil gaan werken, kan dit consequenties hebben voor de hoogte van de netto maandlasten als gevolg van verandering in het belastingtarief.

Kapitaalverzekering
Veelal is aan een bestaande hypotheek een kapitaalverzekering (spaar of belegging) gesloten. Onze adviseur verdiept zich in de kenmerken en voorwaarden van deze polis. En welke fiscale gevolgen heeft de beëindiging van de polis? Of voortzetten van het opgebouwde kapitaal in een nieuwe verzekering? Veelal is het in uw belang om de fiscale situatie te behouden. Er kunnen verschillende nadelen aan het beëindigen van een kapitaalverzekering zitten, waaronder de afkoopkosten en een hogere overlijdensrisicopremie in een nieuwe polis.

Vooral bij polissen die een ingangsdatum hebben vóór 14 september 1999 en die nog geen ‘kapitaalverzekering eigen woning’ zijn, is een fiscaal overgangsregime van toepassing, waardoor deze polissen fiscaal gunstiger kunnen worden behandeld. Dit overgangsregime blijft bij een voortzetting alleen behouden wanneer de verzekerde bedragen niet worden verhoogd en de verzekeringsduur niet wordt verlengd. Onze adviseur houdt rekening met dit overgangsregime, dat voor de verzekeringnemer gunstig is. Het is dus niet vanzelfsprekend dergelijke polissen te beëindigen. Onze adviseur zal alle voor- en nadelen op een rijtje zetten en concluderen of het advies in uw belang is en aansluit op uw wensen en behoeftes.